在明律師:征收千萬間,合法占中間;補償不到位,百姓兩行淚!_ag亚游集团-征地拆遷專業律師楊念平

在明律師:征收千萬間,合法占中間;補償不到位,百姓兩行淚!

作者:王小明 來源:在明征地拆遷律師 發布時間:2019-02-19 16:46:57 點擊數:
導讀:從事征收拆遷領域維權逾10年,在明律師始終在思考的一個問題是,要想徹底控製住征收拆遷矛盾糾紛的蔓延、擴散,最重要的究竟是什麽。鑒於政府是征收行為的主導者、發動者和執行者,顯然在征收拆遷項目中居於核心、領導和主動地位,我們認為還是首先要由征收方做好表率。而在這其中,合法的征收補償,應該是化解矛盾糾紛的真正靈丹妙藥。那麽,究竟什麽樣的補償才能叫做“合法補償”呢?

毫無疑問的是,一旦征收拆遷項目合法啟動,就是開弓沒有回頭箭的事情。房子是一定要被拆的,真要是征收方“心疼資金”半道兒上不拆了,老百姓比誰都著急。故此,老百姓所能關心的,也就是那隨著征收拆遷而依法必然到來的公平、合理的補償了。在明律師將“公平、合理”這兩個形容詞濃縮為一個更關鍵的詞,那自然是“合法”。

可以說,合法是公平、合理的基礎和下限,不合法的補償注定是不公平、不合理的,合法的是否公平、合理,受很多客觀因素的影響,不可一概而論。而眼下的矛盾症結在於不合法的現象比比皆是,而這也是行政法治所要管起來的部分。

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那麽究竟何為合法的補償呢?老百姓該如何對自己所麵臨項目的補償安置方案、標準、規定進行一個初步的判斷呢?在明律師告訴大家最重要也最簡單的2個點:

其一,對房屋、土地價值的補償要合法,夠得上“征一還一”的基礎底線

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條之規定,對被征收房屋價值的補償,不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。結合《國有土地上房屋征收評估辦法》的規定,通過科學地運用“市場比較法”等評估方法,對被征收房屋價值的補償最終要夠得上“征一還一”的基礎底線,即老百姓通俗理解中的“征你一頭牛,補你一頭牛”。在此基礎上再能多得一些補助、獎勵或者增加的安置麵積、補償款,那也是改善居住條件的應有之義,無疑更符合征收改造類項目的出發點。而一旦出現“征你一頭牛,補你一隻雞”的入不敷出狀況,老百姓就要警惕了,一般而言這很可能是項目的補償安置方案本身存在不合法之處。此時,在相關環節的救濟期限內委托專業征收維權律師依法維權,幾乎是老百姓獲取合法補償的不二選擇。

相較於城市國有土地上房屋的征收,農村集體土地的征收略複雜,但也能簡單地說個大概齊。地這部分,合法與否主要看區片綜合地價標準(決定土地補償費和安置補助費)、地上附著物和青苗的補償費和對建設用地上房屋的補償費。

需要特別提示大家的是,地上附著物和宅基地上房屋不應混同補償,而應該分開算。根據《土地管理法》修正案征求意見稿的精神,這二者不是一個東西,補償的計算原則也不一樣。各地方都有自己的征地補償規定,通常已經將這二者區分對待了。

在這三者之中,區片綜合地價是由省級政府規定最低標準,再由市、縣人民政府具體製定並通過政府門戶網站向社會公布的。它所取代的是過去的耕地年產值倍數,相比之下會有一定的先進性,算出來的錢理論上應該比過去要高。簡言之,土地這塊兒的補償不是重頭。

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地上附著物和青苗的補償就是一個實際價值補償,後者能移植的可以給移植費,這點比較好理解。

宅基地上房屋無疑是農村征收拆遷補償的真正重磅。征收宅基地涉及農民房屋的,應當保障被征地農民的居住條件。不能重新安排宅基地或者不符合宅基地取得條件的,主要采取貨幣或者實物方式給予補償。征收建設用地涉及依法建設的建築物、構築物的,應當依法給予補償。不能重新安排其他建設用地的,對其建築物、構築物按照市場評估價格給予補償。

故此,對於集體建設用地上的建築而言,僅給一個重置成新價是不合法的。北京市的規定中強調要計算“區位補償價”,其中就涵蓋了“類似房地產市場價格”的權重。而前述福建省的規定中則直接指明了要按照市場評估價格給予補償,一般認為對農村房屋的補償也要參照590號令的規定由評估機構出具評估報告,進而給予補償。而相關的補償標準,依照中紀委的文件精神是要參照590號令的精神執行的。

總之,農村房屋的補償是有依據和標準可循的,絕不是地方政府甚至村集體說多少就是多少。實踐中一些地方的補償責任主體今兒一個價明兒一個價擠牙膏一樣地一點兒一點兒漲,這是極其不正常的現象。發現這種情況,被征地農民二話不說就要及時谘詢專業征收維權律師,做好依法維權的準備。

其二,補償項目要齊全,不能丟項、落項或以各種借口不給

補償項目的問題農村集體土地上的我們已經基本上說明白了,大頭是4部分:土地補償費(70%以上歸農民,村集體能夠使用的要經過村民會議討論並表決)、安置補助費(原則上應支付給被征地農民)、地上附著物和青苗的補償費(支付給包括改革後土地經營權人在內的所有權人)以及宅基地上房屋的補償費(支付給房屋的所有權人,以確權後的不動產權屬證件為準)。如果缺一塊兒,那麽補償標準、評估方法再合理最終數額也合理不了。而如果是集體建設用地上的廠房、企業,則還涉及停產停業損失、機器設備的搬遷重裝費用等,有時這部分補償數額會比房屋本身的價值高得多,也往往成為矛盾糾紛的焦點。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定了城市房屋拆遷時的補償範圍,同樣包括4大方麵:被征收房屋價值的補償;搬遷、臨時安置的補償;停產停業損失的補償;依政策應當給予的補助和獎勵。其中最容易被找借口“不給”的,仍然是經營性用房的停產停業損失,廣大被征收人對此要特別加以注意。

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在明律師最後想提示廣大被征收人的是,補償究竟何為“合法”,不是一個2000字就能說明白的問題,尤其是需要具體案情具體分析,結合各地方各自的規定、政策和客觀經濟發展情況。但總體而言,以上所述內容是全國範圍內普遍適用的“底線和原則”,被征收人群體需要熟知,征收方更不能揣個明白裝糊塗,特別是不能隨意以政策、方案取代法律規定,將法治架空。事實上,隻要補償真正合法了,沒有多少老百姓是非要當“釘子戶”,非要和政府利國利民的工程建設項目對著幹的。真有那個別人,也還有法院的強製執行裁定和司法強拆強征等著它。

無疑,一切矛盾糾紛得以控製、化解的關鍵,還在於征收方。在明律師在此鄭重提示征收方:征收千萬間,合法占中間;補償不到位,百姓兩行淚!

與法治相向而行,與被征收人真誠溝通,和諧征收拆遷的路上,我們都是追夢人

(文/北京在明律師事務所 王小明)

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