翻倍補償:反轉的農村集體土地征收案_ag亚游集团-征地拆遷專業律師楊念平

翻倍補償:反轉的農村集體土地征收案

作者:燕曉靜 律師  發布時間:2018-11-28 14:01:17 點擊數:
導讀:【導讀】在征地補償中,被征收人常常有這樣的疑惑:征收土地時的補償,是否隻能按照證載麵積計算?因曆史遺留原因所導致的無證麵積能否獲得補償?本文試著就此問題為被征收人答疑解惑。【因土地補償起爭議】山東省膠州…


【導讀】

   在征地補償中,被征收人常常有這樣的疑惑:征收土地時的補償,是否隻能按照證載麵積計算?因曆史遺留原因所導致的無證麵積能否獲得補償?本文試著就此問題為被征收人答疑解惑。

【因土地補償起爭議】

山東省膠州市的李丁,在村裏有1.2畝的土地,因為種田收益少,他便在地上搭建了養殖螞蚱的大棚。為了更好的進行養殖,李丁和愛人老兩口在大棚旁邊修建了兩間小房子,在此居住生活。因為收益不錯,他隨後向村裏申請,要求將相鄰地塊的荒地也由他開荒,擴大養殖。在時任的村支書口頭答應下,李丁開始投入物力財力進行開荒,並在這塊地上搭建羊棚,開始養羊。老兩口靠著養羊和螞蚱謀生,生活還算寬裕。

2017年年底,李丁所在的村子要開始土地征收。征收部門在對李丁的土地丈量評估時,並沒有對李丁養羊的土地部分進行測量評估。在李丁多次就此事向征收部門問詢後,村委會向李丁下發了通告,內容為,李丁在1.2畝承包土地上建大棚和房子是違法建設,其羊棚所在土地是他非法占用的土地。最終決定對李丁僅補償1.2畝承包土地的土地補償款,地上附著物因為是違法建設不予補償,羊棚和項下土地因是李丁違法占地建設,因此不予補償。而後,李丁的房子、大棚、羊棚在夜晚分三次被偷拆。

李丁百思不得其解,不管是自己1.2畝土地,還是開荒的那塊地,都是有審批的,隻不過一個有證,一個沒證。沒證的也是村裏答應的,怎麽就違法了呢?還沒達成補償安置協議,怎麽征收部門就能偷拆自己房子呢?在承包地上搭建大棚,是私自改變了土地用途嗎?為了解開自己疑惑,李丁找到北京在明律師事務所楊念平律師團隊的燕曉靜律師。

【特殊問題應當區別對待】

律師聽了李丁的敘述,基本確定了維權的思路。在接受委托之後,首先,律師向行政機關調取了關於征收的文件,其次,分別向區人民政府、街道辦和村委會分別發送了律師函。原因在於,在對李丁的土地進行征收時,征收部門不但征收程序存在違法之處,對李丁土地進行征收時也存在認定錯誤和評估過低的情況。對李丁土地及地上附著物等僅評估60多萬,與李丁實際損失相差甚遠。故律師對上述問題詳細論證,以期通過律師函與征收部門進行法律上的溝通,為李丁獲取合理補償做好鋪墊。另外,因李丁的地上建築均在夜晚被偷拆,報警後公安機關也未及時予以調查,李丁將公安機關訴至人民法院,要求公安機關積極履行職責。後律師又充分考慮案件細節,針對征地批準文件向省人民政府提起行政複議;針對村委會認定李丁房屋屬於違法建設,決定限期拆除的通告提起訴訟。最終在多重法律程序的步步緊追下,僅不到半年時間,征收部門便糾正了不符合法定征收程序的內容,為李丁確定了合理合法的補償,最終李丁獲得評估價翻倍的補償。

【案件分析】

在李丁的案件中,存在一些特殊問題,這些特殊問題在征收時,征收部門並沒有區別對待,在征收之處存在“一刀切”的現象。律師在操作李丁案件時,正是緊緊抓住了這些“特殊”,並在充分與李丁溝通,讓其了解明白法律客觀情況之後,雙方密切配合,取得了滿意的結果。下麵具體分析下案件中的這些特殊問題——

  • 如何取得農村土地承包經營權?沒有土地承包經營權證,口頭申請獲得許可的,能不能算取得了土地承包經營權?

第一,隻要戶口在本村,具有本村集體經濟組織成員資格,都有權取得本集體經濟組織發包的農村土地。

法條依據為:《農村土地承包法》第五條第一款規定,農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。

第二,本村集體經濟組織,一般指村委會,作為本村集體所有的土地的發包方,向本集體經濟組織成員發包土地。

法條依據為:《農村土地承包法》第十二條規定,農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會發包。

第三,獲得土地承包經營權,要簽訂書麵承包合同。合同生效時便取得了土地承包經營權。行政機關頒發《土地承包經營權證》,是確認土地承包經營權的歸屬,而不是取得土地承包經營權的要件。

法條依據為:《農村土地承包法》第二十一條規定,發包方應當與承包方簽訂書麵承包合同。第二十二條規定,承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。第二十三條第一款規定,縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書,並登記造冊,確認土地承包經營權。《物權法》第一百二十七條規定,土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證,並登記造冊,確認土地承包經營權。

根據上述三點分析,要想取得完整的土地承包經營權,必須是本村村民,與村委會簽訂書麵的土地承包合同。

那麽,李丁案件中,征收部門對李丁土地承包經營權的認定是不是符合上述規定呢?首先,李丁對1.2畝土地的土地承包經營權是確定的,毋庸置疑的。因為李丁已經取得土地承包經營權證,確認了土地承包經營權的歸屬。一般情況下,如果因村裏程序不規範,在統一發包農村土地時,村民都沒有獲得土地承包經營權證,或者都沒有簽訂土地承包合同,這種因曆史遺留問題造成的窘狀,都不會影響到村民的權利,村委會都會直接認可村民既得土地的承包經營權。

其次,李丁經村支書口頭答應,將1.2畝土地之外的部分土地開荒使用至今。根據上述規定,李丁對這部分土地的使用權利存在瑕疵。一是村支書的個人口頭應允行為,不等同於村委會的行為,更不等同於本集體經濟組織的意見;二是沒有簽訂書麵土地承包合同。所以從權利要件上來講,李丁本人並沒有依法獲得土地承包經營權。但是,特殊之處在於,李丁在獲得村支書口頭應允後,對這部分土地開荒使用至今,已經有十年之久,本村村委會或本集體經濟組織都沒有對此提出異議。這就意味著,村委會或說本村集體經濟組織,對李丁這部分的土地使用權是默許的,以默認的方式認可了李丁的土地承包經營權。這種特殊之處,使得李丁對此部分的土地承包經營權與法律規定存在衝突。一方麵可以認為這是因為農村地區法律實踐尚不完善所造成的矛盾,但另一方麵,李丁使用這部分土地,確實是沒有取得法律規定的要件,沒有簽訂書麵的土地承包合同,嚴格從法律意義上來講,李丁的確沒有完全獲得土地使用權。這種實踐與法律規定的矛盾與衝突,是李丁麵臨征收補償時,必須麵對的客觀實際。

二、李丁在承包地上建設的房屋屬不屬於違法建築?哪個行政部門能對此進行調查處理?

本律師認為,李丁承包地上建設的兩間小房屋並非違法建築。原因在於,李丁建設兩間小房,是為了看護養殖的螞蚱和羊群,其性質為看護房。看護房是指供人居住使用的,用於看守農業、林業、畜牧業等的構築物或建築物。可見,李丁建設的兩間房屋雖是李丁夫妻二人居住,但卻是基於看守養殖畜牧的目的,不存在違法建築的情形。

如果李丁建設房屋麵積超過看護房建設麵積,且舉家在此居住生活,可能涉嫌非法占用土地,則應當由國土資源部門依據《土地管理法》的規定,對此進行調查處理。規劃部門無權以未取得規劃許可手續為由對此進行管理。本案中,村委會認定李丁建設的房屋為違法建築,這一行為並不具有合法性。村委會僅是村民自治組織,不具有認定違法建設的行政職權,無權以自己名義向李丁出具違法建設認定的文件。更何況,李丁在承包地,即農用地上的建設行為,倘若存在違法之處,也是土地違法行為,村委會亦無權認定並進行處罰。

三、李丁搭建的用於養殖的棚舍是不是改變了土地用途?有沒有違法?

《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)中明確規定,承包地與用於經營性養殖的畜禽舍用地,都屬於農用地。李丁將自己的種植的土地改為養殖畜禽,並沒有改變土地用途,仍然是農用地。村委會聲稱的,李丁私自改變了土地用途,要追究李丁法律責任,顯然是沒有法律依據的。而村委會的這種認定,也沒有任何職權依據。

另外,不管李丁的房子和棚舍是否違法,任何部門都不得未經法律程序在夜間偷拆,這一行為本身就嚴重違反了征收法律規定和土地管理法律規範,構成對李丁合法權益的侵害。

【案件點評】

第一,在集體土地征收過程中,村委會往往作為征收工作參與人負責對本村征收工作的動員和一些具體工作的實施。但是村委會作為群眾自治性組織,並沒有做出關於征收或房屋認定等方麵文件的法定職權。加之農村土地管理不健全,在土地征收時,村委會就可能站在征收部門角度來對被征收的農戶做出一些並不合法的認定,對此,被征收人需要多了解一些征收法律知識,以免在征收補償時陷入協商誤區。

第二,因曆史原因形成的土地使用現狀,不一定就是違法的,需要具體問題具體分析。但如果確實存在法定要件不完備的情況,必須客觀麵對,在協商補償時,既要理智的麵對自己的權利優勢,也要冷靜的分析自己的權利短板,在法律規定的範圍內,爭取屬於自己的合法、合理、客觀的補償。如本案李丁,在聽取了律師的專業分析之後,直麵自己的客觀情況,所以能夠在維權過程中,與律師密切配合,獲取了自己滿意的補償。

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