北京案例——房屋拆遷中,讓自建房受償成為現實_ag亚游集团-征地拆遷專業律師楊念平

北京案例——房屋拆遷中,讓自建房受償成為現實

作者:楊念平律師 來源:ag亚游集团 發布時間:2009-08-29 23:31:10 點擊數:
導讀:【事實概要】  2007年9月26日,北京市大興區建設委員會向大興區市政園林服務中心核發了大興新城西旺路建設工程項目的《房屋拆遷許可證》。這一“西旺”工程的展開,帶給大興區若幹村民和平生活之&ldq…

事實概要】

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007年9月26日,北京市大興區建設委員會向大興區市政園林服務中心核發了大興新城西旺路建設工程項目的《房屋拆遷許可證》。這一“西旺”工程的展開,帶給大興區若幹村民和平生活之“希望”的顛沛。王學林(化名)便是這群以共同命運開始的被拆遷人之一……
  王學林家總建築麵積達344.5平方米,然而拆遷人稱僅對其中的49平方米進行拆遷補償,理由在於其他麵積的房屋均為王學林私自建設,屬於違章建築!幾經談判無果後,王學林決定法律維權,遂於2008年1月初委托了我們團隊的兩位律師,希望依托這一維權之旅實現回遷三套兩居室房屋的目標!
  曆時四個多月,展開了多輪行政複議、行政訴訟之程序的角逐,經過了法官、市建委幹部、區城管人員、拆遷人之間的斡旋,擋住了強製拆除違章建築的惶恐,該案終以委托人期望值的實現而圓滿終結:2008年5月中旬,拆遷人對王學林進行了三套兩居室的房屋安置。

【辦案掠影】

  
介入該案伊始,我們團隊律師即意識到實現委托人期望值的障礙因素在於多達295.5平方米的自建房的拆遷受償可能,而這一可能在張揚的拆遷人麵前顯得煞是渺小!如何實現這一目標?
  
  辦案第一計:主動複議贏先機!

  與委托人進行充分溝通之後,團隊律師決定以行政複議拆遷許可證為維權第一步,遂於1月中旬向北京市建設委員會遞交了複議申請書,並於調查閱卷後擬就一份拆遷許可違法的法律意見書,直呈被複議主體大興區建設委員會在審批拆遷許可證過程中存在審批文件不齊全、準用法律文件有瑕疵、許可前置要件《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用批準文件》缺失等重大違法問題,屬於違法發放拆遷許可證的違法行政行為,應依法予以撤銷。
  這一曆時一個月之久的大動作挖掘了拆遷程序的嚴重不適法性,使得委托人一方開始扭轉零起點的被動局勢,也引起了北京市建委的相當重視,開始出麵做拆遷人的工作!拆遷人不得不又開出條件,給一套二居室,另外再給40多萬元的貨幣補償。初戰告捷後,我們律師又仔細分析了當前的狀況,最終與當事人協商不能妥協,遂決定以辦案第二計繼續開展施壓計劃!
   
  辦案第二計:拆遷許可複議轉規劃許可複議

  第一計的實施使得團隊律師掌握了大量拆遷人拆遷程序違法訊息,據此,團隊律師於2月底將核發《建設用地規劃許可證》的北京市規劃委員會複議至北京市人民政府,並於調查閱卷後擬就建設用地規劃許可違法的法律意見書,圍繞《建設用地規劃許可證》核發程序不合法、審批材料不齊全及《建設項目規劃許可及其他事項申報表》不合法等主線縝密論述了規劃許可行為的法效力欠缺性,請求予以撤銷。
  這一複議的作出,將拆遷人麵臨的拆遷許可違法之單一壓力裂變為規劃許可與拆遷許可違法的雙重壓力!

  辦案第三計:沉著應對“強拆違章建築”危機!

  麵對上述的雙重壓力,拆遷人權衡再三選擇了鋌而走險,欲通過大興區城市管理監察大隊強製拆除王學林自建的295.5平方米房屋!隨後,大興城管給王學林送達了《拆除違章房屋房屋公告》,並在《法製日報》上進行刊登。王學林一家陷入緊張中,當天就將此事告知了律師。
  律師通過分析,一方麵告知委托人不必太緊張,要想拆除違章建築也需要履行一定的程序,而且城管是無權認定是否屬於違章建築的;另一方麵在對王學林自建房的性質以及法律地位進行係統分析之後,擬就了《關於王學林案件城管下發拆除違章房屋公告的處罰的法律意見》,指出大興區城管大隊依據《北京市市容環境衛生條例》對王學林自建房進行行政強拆欠缺法定要件;王學林自建房建於20世紀80年代,尚不存在規劃部門審批程序,因而不構成違章,並且已事實存在逾20年,超過了法律規定的除斥期間;大興區城管大隊依法並不享有違法建築的認定權以及拆除違法建築的行政執法權。
  收到這一法律意見書以後,大興區城管大隊知道本來想通過此種方式給當事人施加壓力的效果沒有達到,遂幾次約律師談判,並組織了幾次談話。在團隊律師有步驟的談判方式下,城管大隊不得不明確表態不會再次拆除王學林的自建房。“強拆違章建築”危機被成功瓦解!

  辦案第四計:起訴拆遷許可證!


  拆遷許可證雖然存在多處嚴重違法之處,但是在政府主導拆遷的中國,我們知道通過複議撤銷拆遷許可的幾率微乎其微!2008年3月下旬,一度中止拆遷許可複議審查的北京市建設委員會作出了《行政複議決定書》,維持了大興區建設委員會所作《房屋拆遷許可證》。麵對這一複議結果,誰將陷入最終的尷尬境地?
  並未氣餒的團隊律師選擇了依法對被維持的拆遷許可證提起行政訴訟,以拆遷許可的行政行為是在未取得《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用批準文件》的情形下做出,且《資金證明》、《環境影響審查批複》等相關申請文件不完全,違反了法定程序和實體規定為由,訴請大興區法院判令撤銷。
  該訴訟將拆遷許可行為的違法審查壓力升至最高點,故而使得主審法官亦本著融解糾紛之初衷,多次組織了調解工作,向作為第三人的拆遷人提出調解建議——對王學林安置二套兩居室房屋,並補償貨幣20餘萬。然王學林仍然堅持要三套兩居室。
  春夏之交的2008年5月,對於拆遷許可之訴與規劃許可之複議雙重壓力揮之不去和強拆計劃被粉碎的的拆遷人開始主動與王學林接洽,幾輪談判下來,雙方即以三套兩居室的產權調換達成遲來的《拆遷補償協議》!而複議與訴訟則被欣然撤回,又一場拆遷利益角逐下的強弱博弈落下帷幕!


 

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